Очень трудно, не будучи профессионалом в сфере строительства или риэлтором, разобраться в квартирном вопросе. Куда проще заявлять о монополии крупных строительных компаний, бессилии правительства, сговоре арендодателей и спекулянтов рынка вторичного жилья. Невозможно обойтись без кредитов и ипотеки, трудно отвязаться от всевозможных «прилипал» - так неприязненно отзываются о риэлторах, - да и аппетиты строителей несоразмерны с реальной стоимостью жилья.
Звучит и другое мнение – сейчас, мол, сложились реальные цены на жилье, а они всегда были высокими. А раньше, во времена СССР, все было проще. СССР за счет всего населения обеспечивало бесплатным жильем небольшую часть городского населения. Но сельских жителей не получало бесплатное жилье. Очень остро стояла проблема дефицита жилья, положение пытались спасти строительством «хрущевок». А сейчас ситуация изменилась. Все получили равное право на покупку жилья, компаний-застройщиков вокруг навалом, новых и строящихся домов тоже в избытке, да только цены заоблачные, и денег на покупку квартиру попросту нет. Вот и приходится залезать в кредиты. А государство, видать, не рискует влиять на цены, полагая, что любое снижение цен приведет к сокращению строительства жилья. И вот так вот сложилось, что однажды заложенная цена больше не опускалась. Она только росла. И все еще растет несоизмеримо реальным затратам.
Давайте вернемся в Якутск середины девяностых. Если помните, еще в 1996 году однокомнатная квартира в окраинах Якутска стоила едва ли не столько же, сколько сейчас стоит 2-3 кв. метра элитного жилья в центре города. Например, пятнадцать лет назад однокомнатную квартиру в КПД на окраине можно было купить за 80-100 тыс. рублей. Далее примерно до 2008 года стоимость жилья постепенно повышалась, после этого цены пару раз встряхивало, но за 2012 год квартиры вновь подорожали.
Предполагается, что 40% от стоимости квадратного метра – это затраты на стройматериалы и труд рабочих. Согласно приказу от Минрегионразвития РФ «О показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на IV квартал 2012 года», средняя цена кв. метра в Якутии - 41 700 рублей. Увы, на практике эта статистика весьма ориентировочна. Подключение к коммунальным услугам, электроэнергии, оформление разрешительной документации, стоимость огромного количества экспертиз, обязательных налогов, цена земли под застройку – все это складывается с естественным желанием застройщиков получить прибыль и дает в результате такие высокие цены.
Что касается готового жилья, то здесь несколько сложнее. Само собой, важную роль играет район, в котором продается квартира, развитость окружающей инфраструктуры, транспортная доступность, наличие школы, детсада, магазинов и так далее. Также существуют нюансы, связанные с возрастом дома. Чем старше дом, тем дешевле квартира, но бывает и наоборот – новостройки часто строят на окраинах. Еще следует учитывать, что ремонт и содержание квартиры в «хрущевке» обходится дороже, чем ремонт в новостройке. К тому же большая часть покупателей оформляют ипотечный кредит сроком на пятнадцать-двадцать лет и хотят быть уверенными, что к моменту окончания выплат дом еще будет стоять.
Читатели, внимательно следящие за новостями, наверняка замечают, что Окружная администрация Якутска постоянно отчитывается о социальном строительстве. К примеру, в этом году многодетным семьям Якутска планируется в общей сложности раздать 2 тысячи 600 участков под индивидуальное жилищное строительство. А 62 многоквартирных аварийных жилых дома общей площадью 15 384 кв. м. было снесено в течение 2012 года с переселением. Т.е. столичные власти заплатили за новые квартиры для жильцов снесенных домов. Далее – 1594 семей Якутска лучшили свои жилищные условия по различным целевым программам.
Получается, что Окружная администрация сбивает предложения на продажу жилья и тем самым косвенно влияет на повышение цен, выкупая огромное количество жилплощади для многодетных семей, переселенцев из аварийного жилья, сирот, погорельцев, ветеранам и так далее. Возможно, порой с ошибками и трудностями, но тем не менее. И здесь никого не обвинишь – в самом деле, не отбирать ведь квартиры у многодетных семей и сирот.
Если вы не входите в категорию граждан, которым полагаются субсидии на жилье, то, кроме покупки квартиры и строительства собственного дома, есть и другой вариант – долевое строительство. Как выгодно вложиться, как не обмануться и не быть обманутым, как отличить добросовестного застройщика от некомпетентного или даже афериста и мошенника?
Не секрет, что приобретение жилья путем заключения договора участия в долевом строительстве экономически выгоднее, чем на вторичном рынке. Просмотр объявлений выудил минимальную на сегодняшний день цену за квадратный метр в долевом строительстве – 41 тысяча. А максимальная цена – 120 тысяч. О факторах, которые влияют на стоимость квадратного метра, мы писали в предыдущем выпуске – это месторасположение, инфраструктура, стройматериалы и так далее. Порой в цену входят даже наличие консьержа в подъезде.
Мотивация дольщиков вполне понятна. У квартиры в новостройке нет «истории», а значит, не появятся, словно тени из прошлого, наследники, выписанные несовершеннолетние дети. Естественно, цены куда ниже - квартира приобретается на этапе строительства, соответственно, да и оплатить ее можно в рассрочку.
Соблазнительно выглядят и многочисленные акции и скидки от застройщиков. Например, ряд компаний при 100% предварительной оплате будущей квартиры предлагают внушительные скидки – как правило, до 5%. Есть и 50% оплата, и рассрочка, и связь с банками, быстро оформляющими ипотеку, и так далее. Но, конечно, выбирать стоит вдумчиво – так, какой-нибудь многоквартирный жилой дом со встроенными гаражами с дешевым квадратным метром на поверку может оказаться на окраине города, а вся его планировка – это один этаж с крохотными квартирами над гаражным боксом.
Само собой, перед участниками долевого строительства возникает ряд вопросов - как уберечь себя от недобросовестных застройщиков, на что надо обращать внимание и что надо знать.
В первую очередь следует обратить внимание на прошлое застройщика: какие объекты он уже построил, сдавал ли объекты в срок, нет ли у застройщика незавершенных «долгостроев», какова репутация застройщика.
Затем необходимо проверить у застройщика наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды или субаренды на такой земельный участок. В указанных документах должно быть отражено наименование компании застройщика и местоположение участка.
Кроме этого, требуется проверить наличие разрешения на строительство объекта и проектной декларации.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта. Данное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. При ознакомлении с разрешением на строительство следует обратить внимание на то, кому оно выдано (должен быть указан застройщик), на наименование и адрес объекта капитального строительства, а также на срок действия такого разрешения.
При ознакомлении с проектной декларацией надо обратить внимание на информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация может быть опубликована в СМИ и (или) размещена на сайте застройщика. Успехов в решении квартирного вопроса!
